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Copropriété et partage de charges
Sujet initié par Mart58, il y a 9 jours - 303 vues

Bonjour,
Je suis copropriétaire dans une unité de 6 petites constructions anciennes formant copropriétéà Paris .
Sont définies comme parties communes la totalité du sol ( terrain et parties construites , fondations etcccc)
Le rc distingue bien charges générales et charges spéciales et indique bien que chaque immeuble prend en charge ses charges d entretien, de réparation et de reconstruction ( réparation d grosses ou menues à faire aux gros murs, toiture , canalisations, couloirs de cave .et d une manière générale tous frais directs ou indirects d entretien , de réparation ou de reconstruction des bâtiments ( rien n est indiqué sur les fondations ? Les gros murs sont ils aussi les fondations ?)
Aujourd'hui un des bâtiments s affaisse et présente des fissures extérieures et intérieures .( des fuites sur de très longues années sur canalisations enterrées pourraient en être la cause / tout à été refait â neuf )
Le syndic , sur demande de l architecte veut faire une étude géotechnique en la passant en charges générales ?
Les points de carottage ne se situent pas sous mon immeuble.
Un seul point de recherche figure dans une courette commune proche du bâtiment touché . Et pour cela il me semble juste que l on paye tous mais pour le reste ? ( l étude coûte déjà 220000€ un seul devis ! Et s il faut faire un travail de consolidation ça va être encore très cher
C est une habitude de notre syndic de faire ce genre d erreur .
Puis je le mettre en cause juridiquement sans attaquer le syndicat des copropriétaires ?
Quel serait le coût d une telle action.
S il faut faire une tentative amiable avant . Coût d'une lettre d avocat .merci beaucoup pour votre réponse.

Merci de vos réponses
Salutations distinguées
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3 réponses
Bonjour,

Votre syndic commet une erreur classique : l'imputation des charges doit strictement respecter la répartition du Règlement de Copropriété .

Si celui-ci prévoit des charges spéciales par immeuble pour les réparations structurelles, le syndic ne peut décider unilatéralement d'imputer les coûts d'étude géotechnique en charges générales sans un vote préalable de l'assemblée, et ce, sous réserve de la conformité au RC.

Les fondations, faisant partie du gros œuvre, suivent généralement le sort des murs porteurs.

Vous pouvez contester cette décision, non pas en attaquant directement le syndic, mais en demandant l'annulation de la résolution d'assemblée générale devant le tribunal judiciaire.

Avant toute action, une mise en demeure par lettre recommandée est impérative pour exiger la correction de l'imputation, démarche qui coûte généralement entre 150 et 300 euros auprès d'un avocat.

Une action en justice, nécessitant un avocat obligatoire, implique des honoraires plus élevés , mais il est crucial de contester rapidement cette délibération dans les deux mois suivant sa notification.

Merci d'indiquer que la question est résolue.
il y a 9 jours
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Bonjour,

Votre situation soulève trois points.

Sur les fondations, votre règlement ne les mentionnant pas expressément, la jurisprudence les assimile généralement aux gros murs. Si ceux-ci relèvent de charges spéciales à chaque bâtiment selon votre règlement, les frais de consolidation devraient peser sur les seuls copropriétaires du bâtiment concerné et non sur l'ensemble de la copropriété.

Sur l'étude géotechnique, son imputation en charges générales est contestable si elle bénéficie principalement à un seul bâtiment. L'absence de mise en concurrence pour un devis de 220 000 € constitue par ailleurs un manquement potentiel du syndic à ses obligations.

Sur la responsabilité du syndic, un copropriétaire peut effectivement engager sa responsabilité personnelle sans attaquer le syndicat, dès lors qu'une faute de gestion caractérisée et un préjudice direct sont démontrés. Une lettre de mise en demeure du cabinet constitue une première étape amiable bien moins coûteuse qu'une assignation. Je vous invite à nous contacter pour analyser votre règlement et définir la stratégie adaptée.
Cordialement,

Merci d'indiquer que la question posée est résolue en cliquant
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il y a 9 jours
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Bonjour,

📍 En copropriété, les charges sont réparties selon leur utilité et la nature (charges générales pour les parties communes et charges spéciales pour les parties communes à usage restreint), conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Les fondations et gros murs sont en principe des parties communes ; les frais de réparation ou de recherche de causes d'affaissement relèvent donc des charges générales.

🧳 Le syndic, sur avis technique, peut engager une étude géotechnique lorsqu'un bâtiment présente des désordres. Même si les sondages ne se situent pas sous votre immeuble, l'étude profite à l'ensemble et peut être imputée aux copropriétaires selon les millièmes généraux. Les travaux et dépenses doivent être autorisés par l'assemblée générale ; vérifiez le procès‑verbal et le mode de répartition voté.

⚠️ Si vous estimez que l'intervention ne bénéficie pas à votre lot ou aurait dû être comptée en charges spéciales, vous pouvez contester la décision de l'assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès‑verbal (article 42 de la loi de 1965). La contestation se forme devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Une tentative amiable (courrier motivé au syndic, consultation du conseil syndical) est recommandée avant toute action.

✅ N'hésitez pas à demander une expertise contradictoire et à consulter un avocat spécialisé en droit de la copropriété afin d'évaluer l'opportunité d'une action et les coûts éventuels.

Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp.
Bon courage !
Cordialement,
Me KAYEMBE
Avocat au Barreau de Paris
il y a 9 jours
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